桂阳县城镇棚户区改造项目
拆迁补偿安置方案
（征求意见稿）
经省住建厅初步批准，我县2017年计划实施桂阳县龙潭街道杨家岭等棚户区改造项目19个，项目区共涉及棚改户4491户，面积39万余平方米，分两年全面完成改造。为切实做好棚户区改造工作，确保被征地拆迁人得到妥善安置、根本利益不受损、合法权益有保障，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（湖南省人民政府令第268号）、《郴州市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（郴政办发〔2015〕31号）、《桂阳县城镇棚户区改造管理暂行办法》（桂政办发〔2016〕7号）等相关法律法规、政策，结合我县棚户区改造实际情况，特制定本方案。
一、征地拆迁办法
1、所有棚户区改造项目涉及被征地拆迁人的拆迁补偿费和安置补偿费，实行先拆除后安置、先拆除后付款，拆迁补偿费和安置补偿费，自拆除之日起10日内到账。
2、原则上经各棚户区改造项目指挥部核实同意后，由被拆迁人在规定期限内腾房腾地，再由县棚户区改造领导小组办公室（以下简称“县棚改办”）委托有资质的单位组织拆除。
3、对无正当理由拒不签订房屋拆迁补偿安置协议，或签订房屋拆迁补偿安置协议，并领取拆迁补偿及安置款后，未在规定期限内腾房腾地的，申请人民法院依法强制执行。
4、对双方未能达成协议、申请人民法院强制执行的，则严格按照郴政办发〔2015〕31号和桂政办发〔2016〕34号文件规定给予货币补偿。
5、县人民政府应确保征地款、拆迁补偿费、安置补偿费及工作经费足额到位。
二、拆迁补偿安置办法
国有土地上房屋拆迁实行货币化结算安置；集体土地上房屋拆迁实行货币化结算安置与公寓楼集中安置相结合，鼓励货币化结算安置。
（一）集体土地
集体土地上涉及房屋拆迁的，其房屋拆迁补偿费按照《郴州市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》(郴政办发〔2015〕31号)相应标准给予补偿。安置补偿费视被安置对象所选择的安置方式而定。
1、货币化结算安置
（1）补偿办法：货币化结算安置分为“拆迁安置户”和“非拆迁安置户”，其安置补偿费的计算公式为：
①拆迁安置户：按拆迁户最高安置建筑面积限额标准（300平方米）×（同期商品房均价-《郴州市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》中房屋拆迁砖混一类补偿标准价）；
②非拆迁安置户：按最高安置建筑面积限额标准（200平方米）×（同期商品房均价-公寓楼建设成本价）。
（2）奖励办法：按照《桂阳县城镇棚户区改造管理暂行办法》（桂政办发〔2016〕7号）相关定执行。
①被拆迁人自征地拆迁公告发布之日起，在规定时间内签订房屋拆迁补偿安置协议的，每户奖励2万元；在规定期限内完成房屋搬迁、拆除的，每户奖励1万元。
②自愿申请货币化结算安置的，每户奖励3万元。
③实行货币化结算安置，在签订房屋拆迁补偿安置协议后，一年内在本县城区规划范围内购买商品房的，每户奖励3万元。
④实行货币结算安置的不发过渡安置补助费。
⑤该货币化结算安置奖励办法，适用于棚户区改造项目范围内（包括桂阳县40平方公里城市规划区范围内的集中成片棚户区和非集中成片棚户区、工矿棚户区、城中村或村庄以及舂陵大道沿线村庄）所涉及的集体土地上房屋拆迁安置户。其中，城中村是指在城市建成区内，已无农村户口和集体用地、撤销了乡村行政建制、实施街道办事处居委会城镇管理的区域；在城市规划区范围内，土地已被全部或部分征用，原农村居民已全部或部分转变为城镇户口，已被建成区包围或半包围的自然村。村庄是指在城市规划区40平方公里范围内其他自然村。舂陵大道沿线村庄是指拟规划新建舂陵大道可视范围的村庄，分别隶属龙潭街道、仁义镇和樟市镇。
2、公寓楼集中安置
（1）安置对象：棚户区改造范围内列入集体土地征收与房屋拆迁的“拆迁安置户”和“非拆迁安置户”。
（2）安置待遇：符合公寓楼集中安置条件的对象，只能享受一次公寓楼集中安置待遇。选择货币化安置的，不再进行公寓楼集中安置。
（3）安置面积：属于“拆迁安置户”的，每户按照建筑面积300平方米的标准进行安置；属于“非拆迁安置户”的，每户按照建筑面积200平方米的标准进行安置。公寓楼建成后，实际可分配的建筑面积与规定的安置对象可享有的安置面积出现的差异部分，实行货化结算。超出安置面积的部分，由安置对象按同区域同类商品房价补交房款；低于安置面积的部分，按同区域同类商品房价与安置对象应付购房款的差价对安置对象进行补偿。
（4）安置地点：县城规划区40平方公里外（具体集中安置点应当符合布局规划，并由县人民政府确定）。
（5）确认程序：符合条件的安置对象，由本人填写公寓楼安置资格审核表，村（居）民小组、村（居）民委员会、乡镇人民政府（街道办事处）、公安机关签署审核意见，乡镇人民政府（街道办事处）负责将申请安置对象情况在其所在村组（社区）张榜公示5日，公示期满无异议或者异议经审查不成立的，统一报“县棚改办”，“县棚改办”组织住建规划、国土资源部门进行会审，会审结果在其所在村组（社区）张榜公示5日，公示期满无异议或者异议经审查不成立的，核发公寓楼安置资格证明。
（6）入住程序：①安置对象凭公寓楼安置资格证明参加选房，选房工作由县人民政府相关部门本着公平、公正、公开的原则，组织实施，适度照顾老、弱、孤、残等特殊群体。选房工作结束后，及时公布选房结果。②“县棚改办”根据选房结果，及时组织核发公寓楼安置通知书。③安置对象凭公寓楼安置通知书与县人民政府相关部门签订公寓楼入住协议，并组织核发公寓楼入住通知单及办理入住手续。
（7）奖励办法：实行公寓楼集中安置的，一次性给予物业管理费补助，拆迁户为3万元/户，非拆迁户为2万元/户。
（8）政策优惠：①接受和符合公寓楼住房安置的“拆迁安置户”，其分得的公寓楼住房用于出租的，可依法免收改变用途应缴的土地收益金。②享受“拆迁安置户”资格的家庭，免收一套住宅公寓楼安置房的供电、供水、有线电视开户费用。③公寓楼安置小区（项目）配套建设一定面积比例车库、车位，具体分配在公寓楼安置方案中明确，分配的车库、车位面积不计入其公寓楼安置的最高限额面积。④公寓楼安置小区（项目）配套建设一定面积比例经营性用房，具体分配数量和对象等事项在公寓楼安置方案中明确，村组（社区）对分配到的经营性用房进行统一经营和管理，经营收益用于公寓楼安置小区物业管理费用。⑤公寓楼安置小区（项目）工程竣工并验收合格后，由县人民政府相关职能部门制定物业管理办法。小区物业管理，以村建制的基层组织管理为主，将来再逐步过渡到社会化管理。自建设开发业主将公寓楼交付之日起，5年内的物业管理由所在村（社区）负责。⑥符合规定条件的安置对象的社会保障费按政策法规落实，其基本养老保险和基本医疗保险按相关规定给予补贴。⑦对特殊困难的安置对象，符合低保条件的，按相关政策纳入低保，并保障其基本医疗需求。安置对象是民政部门抚养的孤寡老人、烈士家属、残疾人的，经民政部门审批后，给予临时性救助。⑧过渡安置补助费、搬迁补助费按郴政办发〔2015〕31号文件补发。过渡安置期为12个月。
（二）国有土地
国有土地上房屋征收补偿按照《桂阳县人民政府办公室关于转发〈郴州市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿实施办法〉的通知》（桂政办发〔2016〕34号）执行。
1、征收补偿原则：公平补偿、决策民主、程序正当、结果公开。
2、征收实施期限：自征收决定公告之日起180日。
3、搬迁期限：自签订征收补偿协议之日起10个工作日内完成搬迁并腾空交付被征收房屋。
4、评估机构选定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过投票或随机选定等方式确定。
5、补偿办法：由房屋评估机构确定房屋价格进行货币化补偿。被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。其中，被征收房屋属于住宅类别，被征收人在本县范围内私有住宅房屋建筑面积合计不足50平方米的（以房屋所有权证为准，共有产权不分开计算，将被征收人在同一城区范围内的其他产权房屋建筑面积合并计算），补足50平方米给予货币化补偿。补足建筑面积部分不享受奖励政策。不计算装饰装修、搬迁费等其他补偿。
6、货币化补偿安置奖励办法：
（1）上浮奖励。征收房屋属于住宅类别的，按被征收住宅房屋主体评估单价上浮20%予以奖励。征收房屋属于国有公房以及非住宅的，按被征收房屋主体评估单价上浮10%予以奖励，最高不得超过10万元。
（2）按期签约奖励。被征收人按《征收补偿方案》规定的期限签订补偿协议，给予2万元/户的按期签约奖励。
（3）按期搬迁奖励。被征收人按《征收补偿协议》约定期限搬迁的，给予1万元/户的按期搬迁奖励。
（4）集体签约搬迁奖励。被征收人按《征收补偿方案》规定的期限和《征收补偿协议》约定的搬迁期限（以栋、单元、组等为单位，具体在《征收补偿方案》和《征收补偿协议》中明确）完成签约搬迁的，给予1万元/户的集体签约搬迁奖励。
（5）寻找房源奖励。被征收人自行寻找安置房源的，按（以房屋所有权证为准，共有产权不得分开计算）3000元/户的标准给予寻找房源奖励。
（6）货币安置奖励。被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积给予300元/平方米的货币安置奖励。
（7）购房奖励。被征收人选择货币补偿、签订补偿协议后，一年之内在市城市规划区自行购买新建商品住房安置的，按被征收房屋建筑面积给予600元/平方米的购房奖励。
（8）物业管理费补助。对被征收房屋按其建筑面积一次性给予150元/平方米的物业管理费补助。
（9）困难补助。被征收人因重大疾病、突发重大意外事故、丧失劳动能力等导致家庭生活特别困难的，由本人申请，经相关部门核实认定，按3000元/户的标准给予困难补助。
三、有关问题处理
1、征地范围内，属外来建房户的农村村民涉及房屋拆迁的，不予安置补偿，只按《郴州市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（郴政办发〔2015〕31号）规定的标准及“第十五条”规定，对拆迁房屋和土地进行征购补偿。外来户未涉及房屋拆迁的，不予拆迁补偿；未涉及房屋拆迁但经被征地集体经济组织同意，享受被征地村组集体组织成员同等待遇的，按相关规定给予安置补偿。
2、属外嫁女的拆迁户，但户口未迁出的，经核实在另一方无住房或宅基地，主户可按“拆迁安置户”实行货币化结算安置或公寓楼集中安置。符合分户条件但尚未分户的分支户，按“非拆迁安置户”进行货币化结算安置或公寓楼集中安置。外嫁女后期返迁，涉及房屋拆迁且经核实在迁出地无住房或宅基地的，其主户可按“拆迁安置户”进行货币化结算安置或公寓楼集中安置。符合分户条件但尚未分户的分支户，按“非拆迁安置户”进行货币化结算安置或公寓楼集中安置。外嫁女后期返迁，涉及房屋拆迁且经核实在另一方有住房或宅基地的，只按《郴州市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（郴政办发〔2015〕31号）规定的标准及“第十五条”规定，对拆迁房屋和土地进行征购补偿。外嫁女或后期返迁的外嫁女不涉及房屋拆迁的，但户口在征地范围内且享受被征地村组集体组织成员同等待遇的，按非拆迁户给予安置补偿，否则不予安置补偿。
3、原集体经济组织成员离婚的，在《拟征地拆迁公告》发布之前夫妻双方已办理离婚手续但女方在离婚前未办理户口迁入手续的，男方按“拆迁安置户”进行货币化结算安置或公寓楼集中安置，女方则根据离婚协议或法院判决情况而定，如女方拥有房屋权属则按“拆迁安置户”给予货币化结算安置或公寓楼集中安置。夫妻双方离婚后，达到政策要求的成年子女，均按“非拆迁安置户”进行货币化结算安置或公寓楼集中安置。
4、在土地征收范围内，《土地征收预公告》发布之前，有买卖、继承以及其他合法方式发生房屋产权转移行为的，按以下规定安置：①转让双方均为本集体经济组织成员，将整栋房屋转让并依法办理了房屋或者土地使用权变更登记的，符合建房条件的受让方可享受“拆迁安置户”资格，转让方不再享有“拆迁安置户”资格；将部分房屋转让并依法办理了房屋或者土地使用权变更登记的，符合建房条件的转让方和受让方，均只享受一次“拆迁安置户”资格。②转让方系本集体经济组织成员或集体经济组织，受让方为非农业户（含向本集体经济组织购地自建房者及农业户籍转为非农业户籍者）或者非本集体经济组织成员，受让方不享有“拆迁安置户”资格，只按农村集体土地上房屋征地拆迁补偿标准对受让方进行征购货币补偿；转让方将整栋房屋转让的，不再享有“拆迁安置户”资格。③因合法继承发生房屋产权转移行为的，按照法律法规及规范性文件的有关规定予以安置。
5、征地范围内，房产手续不齐全的拆迁户，能主动与棚户区改造项目指挥部签订拆迁补偿安置协议并在限定期限内自主腾房拆迁的，按标准的80%给予补偿（被县清整办列为小产权房的不在此列）。否则，按违法违章建筑不予补偿，并依法强拆。
6、年龄在60周岁以上的（含60周岁）老人与子女居住在一处，且有自有住房的，按“拆迁安置户”进行货币化结算安置或公寓楼集中安置；无自有住房的，按“非拆迁安置户”进行货币化结算安置或公寓楼集中安置。子女年龄达到政策要求的（征地公告之日起，男22岁、女20岁），按“非拆迁安置户”。
7、拆迁补偿安置协议无论在签订前或签订后死亡的，均不进行公寓楼集中安置。对签订拆迁补偿安置协议后死亡的，只按郴政办发〔2015〕31号规定的标准及“第十五条”规定，由合法继承人对拆迁房屋和土地进行征购补偿。
8、户口落在多方的“拆迁安置户”，只享受一方且一次安置补偿。
9、五保户、父母双亡的成年未婚或未成年孤儿，按“拆迁安置户”进行货币化结算安置或公寓楼集中安置。父母双亡的成年孤儿，其货币补偿按一个“拆迁安置户”，其余达到政策年龄要求的，按“非拆迁安置户”进行货币补偿。
10、征地范围内，在取得项目用地批单之日，本集体经济组织成员达到年龄政策要求的子女（男22岁、女20岁），且前期能主动与棚户区改造项目指挥部签订拆迁补偿安置协议并在限定期限内自主腾房拆迁的，按“非拆迁安置户”予以货币化结算安置或公寓楼集中安置。
四、其他事项
（一）集体土地
1、征地范围内，《征地补偿安置方案公告》发布之日前，合法取得的住宅类房屋被拆迁人，符合农村村民建房审批条件的被拆迁人为“拆迁安置户”。征地范围内，已分户或者符合分户条件但尚未办理分户手续，且在《征地补偿安置方案公告》发布之日前，符合农村村民建房审批条件的无房户为“非拆迁安置户”。
2、公寓楼安置小区（项目）选址、用地、规划、建设、购房款结算及产权交易，严格按照《郴州市中心城区村民公寓楼安置管理办法》（郴政办发〔2014〕28号）规定执行。
3、县城区的规划区范围内纳入棚户区改造的，规划、国土部门严格控制个人建房审批，公安部门严格控制户口迁移及分户，民政部门严审婚姻登记。
4、棚户区改造征收拆迁工作人员、各相关单位、街道社区、基层村组干部存在玩忽职守、弄虚作假等行为的依法惩处。
5、为骗取拆迁补偿安置款而假离婚，经举报查实的，将依法严惩。
（二）国有土地
1、签订正式《国有土地上房屋征收补偿协议》后，被征收房屋所有权人不得擅自拆除或损坏被征收房屋的设备设施（含二次装修及附属设施），否则征收人有权在补偿费用中扣除相关损失。
2、房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
3、被征收人应积极配合征收工作人员对其房屋及附属设施进行丈量，并及时提供房屋产权证明等相关手续。因被征收人不配合而导致评估价格不实，由此导致的不利后果，由被征收人自负。
五、本方案由“县棚改办”负责解释。
桂阳县人民政府
二〇一七年三月一日
来源：红网桂阳县分站
编辑：陈祎
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